Не всегда условия договора устраивают одну из сторон. Кроме того, могут измениться обстоятельства, и появится необходимость расторжения договора аренды досрочно, причём инициатором может выступать как арендатор, так и арендодатель. Но всегда ли можно расторгнуть договор до его окончания, и если да, то какие потребуются причины для этого? В данной статье мы разберемся с тем, как расторгнуть договор аренды, какой порядок данной процедуры, а также на что обращать внимание, чтобы все прошло максимально гладко и в рамках действующего законодательства.
Как правильно расторгнуть договор аренды?
Российское законодательство предусматривает несколько вариантов расторжения договора аренды:
- по соглашению сторон – наиболее простой и бесконфликтный вариант расторгнуть сделку. Если и арендатор, и арендодатель согласны прекратить действие договора раньше его срока окончания, они согласовывают все нюансы расторжения, после чего подписывают соответствующий документ, где будут прописаны все условия прекращения действия договора (компенсации, сроки возврата имущества и т.д.). Но такой вариант, когда обе стороны согласны на расторжение аренды, на практике встречается нечасто, намного чаще расторгнуть сделку хочет только одна из сторон, а вторая не соглашается на добровольное прекращение действия сделки, потому ниже мы покажем другие варианты прекратить договор аренды;
- по решению суда – каждая из сторон имеет право обратиться в суд и добиться принудительного досрочного расторжения договора аренды. Но это возможно только в том случае, если другая сторона существенно нарушала условия договора или если имели место другие факторы, которые позволяют досрочно расторгнуть арендный договор. Под существенными нарушениями понимают такие, которые делают невозможными исполнение условий сделки. Например, со стороны арендодателя это будет невозможность пользоваться объектом аренды, несоответствие объекта заявленным при заключении договора характеристикам или если создаются трудности для его полноценной эксплуатации. Со стороны арендатора обычно речь идет о неуплате арендной платы в установленные сроки (обычно не менее двух неуплат подряд), нанесении объекту ущерба или существенному ухудшению его свойств, использовании арендованных материальных ценностей для противозаконных целей и т.д. Также причиной расторжения договора могут стать действия третьих лиц, если они влияют на возможность его исполнения, стихийные бедствия и другие форс-мажоры и т.д. Степень влияния обстоятельств на конкретную сделку определяет суд. Важно отметить, что обратиться в суд для расторжения договора можно только в том случае, если ранее уже предпринимались попытки расторгнуть сделку в досудебном порядке, и они не принесли ожидаемого результата;
- односторонний отказ от исполнения условий договора – если условия сделки могут быть прекращены по желанию одной из сторон, это дает возможность одностороннего отказа от ее исполнения. Обычно возможность так расторгнуть договор предусматривается в тексте соглашения, и чаще подобные полномочия есть только у арендодателя, хотя иногда они могут быть и у арендатора. Если подобное предусмотрено сделкой, для прекращения ее действия достаточно направить официальное письмо о том, что вы хотите воспользоваться своим правом и расторгнуть договор аренды досрочно. После этого останется только согласовать конкретные условия расторжения.
Если вы не знаете, можно ли расторгнуть договор аренды в вашем конкретном случае, и какие аргументы подойдут, проконсультируйтесь с опытным юристом – он подскажет, что и как сделать, чтобы соблюсти требования законодательства и успешно расторгнуть сделку. Учитывая, что нюансов в каждой отдельной ситуации может быть очень много, именно грамотная юридическая помощь зачастую позволяет добиться цели.
Порядок расторжения договора аренды
Если вы хотите расторгнуть договор аренды до его официального истечения в досрочном порядке, следует придерживаться следующего алгоритма действий:
- подготовить и направить второй стороне уведомление о расторжении договора аренды – речь идет о документе, обязательно составленном в письменной форме, где указывается ряд важных сведений: наименования сторон договора (арендатора и арендодателя), о каком конкретно объекте идет речь, причины и основания расторгнуть сделку, а также предполагаемые сроки прекращения действия договора. Дополнительно можно указать также, на каких условиях вы готовы расторгнуть сделку: будете ли выплачивать компенсацию или неустойку второй стороне, готовы ли отложить прекращение действия договора на определенный период и т.д. Далее уведомление передается второй стороне договора лично или по почте с обязательным подтверждением вручения. Если условия сделки предусматривали возможность одностороннего отказа от исполнения договора, на этом вся процедура завершается, в других случаях потребуются дополнительные действия;
- провести переговоры относительно возможности расторжения договора и его условий – если уведомление не было проигнорировано второй стороной сделки, далее проводятся переговоры. Их основная цель – согласовать все условия досрочного прекращения действия договора аренды, чтобы иметь возможность расторгнуть его по соглашению сторон. В процессе могут обсуждаться различные вопросы, например, выплата неустойки второй стороне, компенсация за предоставленные неудобства, сроки, в течение которых арендованные материальные ценности вернутся к владельцу и т.д. При возможности рекомендуется пойти на некоторые уступки, ведь если удастся добиться соглашения на этом этапе, вы сможете много сэкономить на обращениях в суд и дальнейшие этапы расторжения сделки. Если переговоры пройдут успешно, достигнутые договорённости должны быть закреплены между сторонами в письменной форме;
- обращение в арбитражный суд – если переговоры закончились неудачно, или вторая сторона вообще отказалась обсуждать досрочное расторжение договора аренды, единственный возможный вариант – это обратиться в суд. Исковое заявление должно содержать в себе данные об истце и ответчике, предмете спора (сведения о договоре аренды), причины решения расторгнуть сделку в досрочном порядке, а также аргументы, которые подтверждали бы ваше право на досрочное прекращение действия договора. К иску прикладываются дополнительные документы, такие как копия договора и уведомления о расторжении договора аренды, информация о действиях, которые предпринимались для решения проблемы перед обращением в суд и другие доказательства, которые могли бы свидетельствовать в вашу пользу (например, подтверждение того, что вторая сторона нарушила условия договора). Затем иск подается в арбитражный суд, после чего необходимо убедить его в том, что правда на вашей стороне.
Лучше всего поручить ведение процесса профессиональному юристу по арбитражным делам – в этом случае стоит рассчитывать на решение вопроса в вашу пользу и максимальное сокращение сроков рассмотрения дела в суде.
Заключение
Договор аренды может быть расторгнут досрочно, если для этого есть определенные основания или стороны договорились прекратить действие сделки по обоюдному согласию. Если договориться не удается, для расторжения договора можно обратиться в арбитражный суд. Профессиональная юридическая помощь поможет добиться желаемого результата и сократить сроки рассмотрения спора.